Cláusula suelo o suelo hipotecario, en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca, es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen. Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula.
Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.
Veamos que sucedió: En España, durante la burbuja inmobiliara que duró desde 1997 a 201? (para algunos aún dura) , la mayoría de las hipotecas que se suscribían era con un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, normalmente se aplica el valor del Euribor más un diferencial que varía en función de la entidad, en la que en muchas ocasiones el banco fijó en el contrato de hipoteca un porcentaje mínimo de interés a pagar por en comprador de la vivienda aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial fuese inferior.
Es decir a pesar de firmar un hipoteca con interés variables -que puede subir o bajar- el banco impone un clausula que limita la bajada real aunque ésta se produzca.
Sin embargo, por su carácter abusivo y, como veremos mas adelante en las ultimas sentencias, SI ES CONTRARÍA A LA LEY y mucho más al haberse demostrado que las entidades financieras no informaron de ella.
En España casi todas las entidades bancarias han establecido cláusulas suelo en sus hipotecas. Pero lo más curioso es que a día de hoy es posible encontrar entidades que siguen haciendo uso de esta disposición, cuya finalidad no es otra que la de blindarse ante la caída del euríbor.
Mientras la banca se protege de los descensos del índice al que están referenciadas las mayorías de hipotecas en España, el cliente sigue sin beneficiarse de los tipos mínimos fruto de la política expansiva del BCE. Es decir, la cuota mensual de su hipoteca no se ha visto reducida en los últimos años a pesar de que el euríbor ha pasado del 5,52% de 2008 (sus máximos históricos) al 0,252 % actual (sus mínimos históricos)
Según un estudio elaborado por el comparador Kelisto.es, a finales del pasado año, dos de los 15 grandes bancos españoles siguen contando entre sus ofertas con hipotecas que incluyen esta limitación: La Caixa y Banco Sabadell.
La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Busca en tu contrato el apartado que se llama “interés” o “tipos de interés” . Hay que saber que no veremos las palabras “cláusula suelo” por ninguna parte , pero no por ello debemos pensar que no la tenemos incluida, ya que las entidades bancarias le aplican diferentes nombres:
- Limitaciones a la baja del tipo de interés
- Tipo de interés mínimo
- Horquilla de interés
- Limitación del tipo de interés
- Túnel
- Límites a la aplicación del interés variable
- Límite de la variabilidad
- Tipo de interés variable
En general, la factura indica claramente el tipo de interés aplicado. En el siguiente ejemplo es de 2,221. Solo habría que mirar si esta cifra (2,221) cambia tras la revisión que el banco nos hace cada 12 o 6 meses, es decir, si el interés baja cuando el Euríbor baja con respecto al mismo mes de hace un año (ver la cotización del Euríbor desde 2008). Si nuestra factura no indica el interés aplicado, podemos comparar el importe mensual (685,69 en el ejemplo) que pagaremos tras la nueva revisión con el que pagábamos hasta ahora.
Sabremos que tenemos suelo si el Euríbor ha bajado con respecto a hace 12 meses pero nuestra cuota no ha bajado ni un céntimo. Lo primero es saber si tu préstamo tiene cláusula suelo. Es muy probable que de ser así lo sepas, pues no te habrás podido aprovechar de las bajadas del Euribor. Pero si tienes dudas, coge el recibo del banco. Mira el tipo de interés que te aplican: si supera el valor del Euribor (0,252 % el 19 de febrero de 2014) más el diferencial (estará en tu contrato), es que tu hipoteca tiene suelo.
Si quieres saber lo que has pagado de más puedes comparar los recibos de la misma hipoteca, antes y después de la sentencia que acaba con las cláusulas suelo y comprueba la diferencia. Calcula aquí lo que has pagado de más.
Aquí mostramos los 4 pasos que se pueden seguir para eliminar la cláusula suelo:
- Lo primero que hay que hacer es intentar negociar directamente en tu oficina del Banco. Escribe una carta al director de la sucursal en la que firmaste la hipoteca y solicita que anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva. Lo más probable es que no consigas que te eliminen la cláusula suelo, y mucho menos que te devuelvan lo cobrado de más, en ese caso hay que pasar al siguiente paso.
- Si no obtienes respuesta, presenta una hoja de reclamación al Servicio de Atención al Cliente del Banco (SAC) en la que pones en su conocimiento tu interés por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación y que se puede enviar directamente o entregarla en tu oficina. La reclamación se puede basar en los dos puntos comentados (falta de transparencia y la falta de reciprocidad). Es importante que contenga algún elemento justificando la falta de transparencia ya que sólo exponiendo la falta de reciprocidad será muy complicado anularla. Es muy importante que revises si firmaste la oferta vinculante pues si no lo hiciste lo más probable es que el Banco incumpliera la Ley 41/2007 (o la orden Ministerial de mayo de 1994 si la escritura es anterior a Diciembre de 2007 y el importe no supera a los 150.253,03 €) con lo cual tendrás mucho más fácil la reclamación. Te recomiendo leer el artículo la importancia de la oferta vinculante de la hipoteca donde describe exactamente cuando es obligatoria la oferta vinculante y para que importes.
- Dirigete al defensor del consumidor del banco o caja para informarle de los pasos que estas llevando a cabo y de los que no has tenido respuesta. Pídele también que anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que te devuelva o compense la cantidad de más que te ha cobrado hasta el momento.
- La respuesta del SAC tardará bastante, normalmente dos meses, pero si no tienes oferta vinculante es bastante posible que te den la razón. Si tienes oferta vinculante, te la dieron correcta y en el plazo correcto (3 días hábiles anteriores a la firma) va a ser más complicado que te den la razón en el SAC.
- Si el SAC te da la razón genial!, pero si tampoco te contesta, presenta un formulario al Banco de España informando del proceso de queja. A continuación da a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España y si tampoco te da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar tu préstamo a otra entidad que te ofrezca mejores condiciones. Si bien esto era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad por los altos diferenciales que aplican las entidades financieras, los duros requisitos que se exigen a la hora de firmar una hipoteca y los gastos de cancelación y apertura.
- Actualmente, y dado que los bancos no están haciendo caso de los informes del Banco de España, nosotros recomendamos ir por la vía judicial ya que, si se han seguido los pasos anteriores, ES EFECTIVA. Por ello en última instancia y dada la efectividad de las demandas judiciales, recomendamos acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal o adherirse a una demanda colectiva.
Mostramos las más importantes:
- ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): Han presentado demandas contra más de 100 entidades bancarias españolas. Presentaron su primera demanda contra 45 entidades financieras y una segunda contra 56 entidades más. Tiene en marcha una plataforma de afectados por el suelo en la hipoteca. Han presentado una macrodemanda, en la que ha agrupado a más de 15.000 afectados, ante el juzgado número 11 de lo mercantil de Madrid, y que ha sido admitida a trámite. Han llevado a cabo más demandas agrupadas y han conseguido sentencias favorables que han declarado nulas las cláusulas del suelo.
- FACUA (Consumidores en Acción): Ha reclamado reiteradamente la eliminación de la cláusula de suelo en las hipotecas y ha realizado varios estudios en los que, entre otros, ha calculado el perjuicio que supone la aplicación del suelo hipotecario en los préstamos.
- OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): Ha reclamado la eliminación de la cláusula en los contratos hipotecarios en el Parlamento, donde exigió que fueran consideradas abusivas por ley. También ha presentado varias demandas colectivas al respecto. La primera, en el año 2003.
- AUSBANC (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios): Fue pionera la presentación de demandas contra las cláusulas del suelo en las hipotecas. De hecho, la primera sentencia en España que obligó a su eliminación fue liderada por esta organización.
Estas son algunas de las sentencias más importantes, por orden cronológico:
Cláusulas suelo: recupera tu dinero
Por lo general, los jueces están siguiendo la jurisprudencia de nulidad de la cláusula marcada por el Supremo e incluso algunos estamentos jurídicos más allá, concediendo el carácter retroactivo a sus autos (la devolución de la banca de las cantidades cobradas) que no respaldó el Tribunal Supremo, argumentado un criterio de seguridad jurídica para el sector bancario. Y es que hay miles de millones de euros en juego.
Desde que el Tribunal Supremo tomara la palabra en el controvertido tema de las cláusulas suelo, los estamentos judiciales mayoritariamente han ido declarando de forma constante la nulidad de este suelo (tipo de interés mínimo a pagar en los préstamos). Sin embargo, desoyendo la doctrina del Supremo, contrario a la retroactividad, tanto juzgados de primera instancia como audiencias provinciales están abogando por dar la razón también con carácter retroactivo a los demandantes, que se cuentan por millones..
Esta posición favorable o contraria a la retroactividad en la sentencias depende de la provincia a la que se mire. Ante esta variante realidad, la plataforma Denunciascolectivas.com ha elaborado el mapa de España de la retroactividad de la cláusula suelo. Basándose en los autos emitidos por las audiencias provinciales y en el conocimiento sobre el terreno de sus más de 150 letrados, este organismo concluye que en 23 provincias prospera la retroactividad, mientras que en 17 es denegada por los jueces y en 12 aún no hay pronunciamientos judiciales al respecto.
Algunas audiencias provinciales, que inicialmente mantenían el criterio del TS, han modificado su postura Actualizado: 16/12/2014 07:00 horas |
Las cláusulas suelo si no son transparentes, son abusivas y, por tanto, deben ser anuladas. Si tu hipoteca tiene esta cláusula, no te conformes: reacciona, pide que dejen de aplicarla... y reclama tu dinero.
En plataformas, asociaciones u organizaciones como AUSBANC, FACUA, ADICAE, OCU, etc te ayudan a pelear por ello. Pincha encima de la palabra de la que prefieras o llama al 900 814 664 (OCU).
Y si quieres participar en el Circulo Podemos Vivienda Digna envíanos tus datos a podemosviviendadigna@gmail.com o firma nuestro Manifiesto.
Carlos Bosquet Herreros
Activista de Stop Desahucios
Portavoz Circulo Podemos Vivienda Digna